[티티엘뉴스] 최근 공시된 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 11월 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 84㎡에 대한 전세 계약 체결은 총 5건으로, 2건은 5억 5,650만 원(14층)과 5억 7,750만 원(11층)으로 5억 원대, 2건은 10억 원(13층)과 10억 5,000만 원(4층)에 거래되었습니다. 나머지 1건은 중간 가격인 7억 3,000만 원이었습니다. 이처럼 하나의 아파트 단지에서 이중 삼중의 가격 차이가 나타나게 된 원인은 임대차법 개정 이후 갱신청구권은 사용하는 기존세입자와 갱신청구권을 사용하지 않고 새로 계약을 체결한 기존세입자, 새롭게 전세 계약을 체결하는 신규세입자 간에 전세금 차이가 발생했기 때문입니다. 
 

신규 입주 물량이 줄어들고 있는 서울, 수도권의 경우 앞으로 전셋값의 다중화가 더욱 심해질 것으로 예상되는데, 전·월세 집을 계약할 때 자신의 권리를 지키려면 어떤 점을 주의해야 하는지 알아보겠습니다. 
 

부동산 사무실에 방문하여 전·월세 계약을 체결할 때에는 ① 부동산의 표시나 내용을 등기부와 대조하여 확인하고, ② 차임과 보증금, ③ 임대인과 임차인의 이름과 주민등록번호, ④ 부동산 사무실에 나온 사람이 동일인이 맞는지, ⑤ 임차 기간에 대해서 먼저 확인해야 합니다. 법무부에서 제공하고 있는 주택임대차표준계약서에서 위의 내용을 확인하는 부분은 아래와 같은데, 많은 부동산 사무실에서 이와 비슷한 양식을 사용하고 있으므로 위의 내용이 협의된 것과 동일하게 잘 쓰여있는지 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다. 

또한, 계약서 하단에 작성하게 되는 ‘특약사항’을 잘 살펴보아야 합니다. 표준계약서에 적혀있지 않은 사항이라던가, 우리집에 특수한 상황에 대하여는 특약으로 협의가 이루어지는 경우가 많기 때문입니다. 
 

먼저, 임차인은 ① 임대인이 은행에서 대출을 얻어 등기부에 근저당권 등이 설정되어 있는 경우 잔금일까지 근저당권을 말소하도록 하는 특약을 설정하는 것이 좋습니다. 임대인이 잔금일 전 근저당권 말소가 어려운 경우 임차인이 지급하는 잔금으로 담보대출을 상환하고, 말소된 등기부의 권리를 전입신고 다음 날까지 유지할 것을 특약으로 정하면 깡통전세에 대한 위험을 방지할 수 있습니다. ② 또한, 집주인의 자금력이 불안하여 임차 기간 만료 후 임대보증금을 돌려받지 못할 것이 걱정된다면, 임대차계약 기간 만료일에 후속 임대차 계약 여부와 관계없이 임대보증금을 즉시 반환할 것을 약정하는 것이 좋습니다. 이 경우 임차 기간 만료일에 보증금을 반환하지 못하는 경우 이자를 정하여 지급하도록 하면 보증금을 받지 못할 위험이 줄어듭니다. ③ 임대차 계약을 체결하고 잔금을 치르는 날 주민센터에 방문하여 전입신고와 확정일자를 받는 것은 필수입니다. ④ 임대차 역시 사인 간의 계약이므로 강행규정에 반하지 않는 한 임대인과 임차인의 협의로 원하는 내용을 특약으로 정할 수 있습니다. 협의하여 정한 특약을 위반하는 경우 본 임대차 계약을 무효로 한다고 적어놓으면 만약 특약에 대한 위반이 있어도 큰 손해를 보지 않을 수 있습니다. 
 

임대인은 ① 계약 시점부터 원상회복 의무에 대한 부분을 명확히 규정하는 것이 좋습니다. 이는 임대인만을 위한 것이 아니라 미연의 다툼을 방지하기 위한 것으로 임차 당시 임차목적물의 사진을 찍어두는 것도 도움이 됩니다. ② 임차인이 계약 기간을 다 채우지 못하고 퇴실을 원하는 경우 중개수수료 및 부대비용에 대하여 임차인이 부담하기로 하는 등, 비용 부담자를 명확히 정해 놓으면 다툼을 예방할 수 있습니다. ③ 또한, 임차 기간 종료 전 임대차 갱신을 원하지 않는 경우 ‘새로운 임차인과의 계약을 위해 적극 협조한다(신규 세입자에게 집을 보여주는 것에 협조한다)’ 등에 대하여 특약으로 정하는 것도 추천합니다. 다만, 집을 보여주는 것은 임차인의 당연한 의무가 아니므로 평소 임차인과 관계를 잘 유지하면서 협조를 얻는 것이 좋습니다. 
 

임대인과 임차인은 하나의 집에 대하여 소유권과 사용권을 공유하고 있는 관계입니다. 서로에 대한 이해와 배려를 바탕으로 슬기로운 임대차 관계를 맺으시기 바랍니다. 

◆김윤미 변호사는

로펌 나비 대표변호사로 현재 상장회사인 (주)소프트센 사외이사를 역임하고 있으며 서울디지털재단 인사위원으로 활동 중이다. 

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