[티티엘뉴스] "서울 시민의 주거안정은 주택공간위원회의 핵심 정책사안이다. 소규모주택 개발사업도 근본적으로는 빈집이 소규모 주택 정비사업법에 기초해서 하는 연장선상이다."
 

제22대 서울특별시의회 주택공간위원장으로 선출된 민병주 의원(국민의힘, 중랑구 제4선거구)은 최근 ‘서울시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 개정조례안’을 발의했다. 이 개정안은 ‘모아주택’ 사업을 추진할 때 사업시행자가 기존 주·상가 세입자에게 이전비용, 영업손실액 보상 같은 손실보상을 할 경우 법적상한용적률까지 용적률을 완화하거나 공공임대주택 건립비율을 축소하는 등 인센티브를 주는 내용이 담겨 있다.

10월7일 서울연합기자단과의 인터뷰에서 민 위원장은 '모아주택' 사업을 상세히 설명했다. 다음은 민 위원장과의 주요 인터뷰 질의 응답 내용이다. 

◆민병주 서울시의원은···

11대

서울특별시의회 의원  (2022-07-01~ 현재 )
주택공간위원회 위원장  (2022-07-11~ 현재 )
예산결산특별위원회 위원  (2022-07-21~ 현재 )

 

7대

서울특별시의회 의원  (2006-07-01~ 2010-06-30 )
건설위원회 위원  (2006-07-13~ 2008-07-13 )
도시관리위원회 위원  (2008-07-14~ 2010-06-30 )

“일반적인 가로주택정비사업과 달리 모아타운(소규모주택정비 관리지역) 내에서 추진하는 모아주택(가로주택정비형)은 사업규모가 1만㎡에서 2만㎡로 확대돼 재개발 사업처럼 이주 세입자가 다수 발생할 것으로 예상된다. 그러나, 모아주택 사업은 토지수용권이 없어 ‘토지보상법’ 상 세입자 손실보상 의무규정이 적용되지 않아 이주‧철거시 보상 갈등이 우려되는 상황이다. 이와 관련, 이주‧철거 시 보상 갈등으로 사업이 지연되는 것을 막고, 용적률 완화 등 인센티브를 통해 사업성을 높여 모아주택 사업을 안정적으로 추진할 수 있도록 조례 개정안을 발의하게 되었다."
 

▲ 제2종→제3종 (용도지역 상향 시)
 

개정조례안은 상위법령 개정사항을 반영하여 시·도 조례로 위임된 층수제한 규정을 합리적으로 보완·개선하고 관리지역 지정 시 적용되는 불합리한 노후도 기준을 개선하며 가로주택정비사업의 추진을 활성화함으로써 저층주거지의 난개발을 방지하고 관리지역 내 계획적 소규모주택정비를 도모할 수 있을 것으로 보고 있다.

다시 구체적으로는 모아주택 사업을 추진할 때 사업시행자가 기존 주거‧상가 세입자에게 이전비용, 영업손실액 보상 같은 손실보상을 할 경우 법적상한용적률까지 용적률을 완화하거나 공공임대주택 건립비율을 축소하는 등 인센티브를 주는 내용이다.

▲ 제2종일반지역 (용도지역 상향이 없는 경우)
 

이렇듯 개정안이 시행되면 서울시는 사업시행자로 하여금 사업시행계획 수립 시 세입자대책을 마련하도록 하고, 이에 따른 용적률 완화사항을 포함해 통합심의 위원회에 심의 상정하도록 유도할 계획인데, 이렇게 되면 세입자 대책의 실효성을 담보할 수 있을 것으로 전망된다.

이 밖에도 2종 일반주거지역은 임대주택 건설 시 그동안 15층 층수제한이 있었는데 앞으로 모아타운 내에서 가로주택형 모아주택을 추진할 경우에는 층수제한을 삭제하고, 관리지역 지정을 위한 노후·불량건축물 경과년수 기준을 완화하는 게 조례 취지이다.

▲ 제2종 일반주거(7층 이하)지역내 가로주택정비사업 층수 기준

때문에 세입자 대책을 위한 근본적이고 실질적인 개선방안이 마련될 수 있도록 중앙정부에 법령개정을 건의하고 있으며 모아타운 사업이 안정적으로 자리 잡을 수 있도록 시의회 차원에서도 다각적인 방안을 마련하고 있다.”
 

Q. 모아타운/모아주택 관련, 조례를 좀 더 요약해 달라.

“모아타운, 모아주택 어떻게 보면 좀 생소한 표현인데 따지고 보면 소규모 주택 정비 사업의 일환으로 그전에 가로주택 정비 사업을 많이 이용을 했었는데, 아마 그 가로주택 정비 사업이 좀 더 넓은 의미로 그전에는 1만㎡ 미만이었으면, 이게 2만㎡까지 넓혀지면서 결국은 근본적으로는 빈집이 소규모 주택 정비사업법에 기초해서 하는 연장선상이라고 보면 된다.

기존에는 소규모 정비사업이 좀 난립이 돼 있었다. 소규모 재건축이다, 자율정비다, 가로주택 정비다, 이렇게 이제 난립이 돼 있었는데. 이곳이 모아주택으로 이렇게 수렴이 되면서 그것이 또 몇 개 모여서 모아타운도 확대가 되고 이러면서 기존에 헷갈려 했던 부분이 이제는 좀 뭔가 통일이 되고 정비되는 느낌이다.

모아타운, 모아주택도 결국 재개발 사업이다. 그러다 보니까 그 세입자들 문제, 또 가게를 하던 분들 이런 영업을 하던 분들에 대한 손실 보상 문제 이런 문제가 분명히 존재하는데, 그런 문제들이 그전에는 대책이 전혀 없었단 얘기다. 이러한 문제에 대책을 세워주는 근거 법령이 만들어졌다. 이렇게 보면 될 것 같다.”

Q. 다 쫓겨나가는 개발방식은 문제 있다. 토지주와 세입자의 상생 방안은.

“10여 년 전에 뉴타운이 굉장했다. 광역개발의 문제점이 그거다. 그러다보니 2018년도인가 빈집 및 소규모 주택법이 나와 지금은 광역개발이란 말은 쏙 들어갔다. 모아타운, 모아주택도 결국은 크게 따지면 광역개발이 아니라, 중소규모의 개발이다. 앞서 얘기했다시피 세입자 대책도 모아주택에 도입을 했다. 예전처럼 인위적으로 10만 평 이렇게 크게 개발을 하려다 보니 여러 가지 문제가 있었다. 즉, 토착민들이 떠나야하는 이런 문제가 심각했었는데, 모아주택으로 이제 그런 문제들에 관한 해결점이 보이는 이러한 접근방식이 현실성 있는 정책이라고 판단하고 있다.

또한 빌라 등 다세대 주택들이 우후죽순 늘어나다 보니까, 이렇게 개발하고 싶어도 노후도가 충족이 안 되고 개발하고 싶어도 못하는 그런 소시민들이 많았다. 이러한 모순된 저해요소를 모아주택이나 모아타운이 활성화됨으로써 이제 그런 분들도 노후도 충족도를 이제 많이 완화시켜줬기 때문에 지금은 57% 면 할 수 있으니까 개발의 희망이 살아나는 거다. 물론, 자원 낭비라는 단점도 있겠습니다마는 어쨌든, 그것보다는 개발을 원하는 이런 선의의 소수 주민들이 많다. 그런 사람들을 위한 중소규모의 개발을 하면서 또 인프라도 지하 주차장이나 이런 것도 같이 공유함으로써 광역 개발의 어떤 장점 이런 것도 가미되는 괜찮은 정책으로 평가된다.”

Q. 반지하 정책은 어떻게 가고 있나.

“모아주택이나 모아타운을 입지 선정할 때 서울시나 구청에서 처음 선정을 할 때 우선 인센티브를 주는 거다. 예를 들면 이번에 수혜 지역 위주로 먼저 선정을 해준다든가, 또 우리 서울시에서도 이미 나왔지 않습니까. 내년 예산에도 반영이 되었습니다만, 침수 지역과 장애인 거주 세대부터 우선 매입을 해서 통개발을 한다든가 또 아니면 그 중증장애인이나 이러한 사람들을 이주시킨다든가 공공임대에서 주거 사다리와 주거복지 문제도 신경을 많이 쓰고 있다.”

Q. SH공사의 건물만 임대하는 정책 사업에 대한 견해는?

“(서울시 주택정책 방향이) 그런 추세로 가야 된다고 생각을 갖고 있다. 우리가 지금 ‘시프트 장기 전세주택’이 결국은 바이(구매)에서 리브(살다) 이런 식으로 지금 하듯이 결국은 소유에서 거주문화로 마인드가 바뀌어야 된다고 보고 있다. 내 것을 소유한다는 마인드에서 편안하게 산다. 거주한다는 생활의 무게추로 옮겨가야 하지 않나하는 생각이다. 반값 주택도 제가 볼 때는 충분히 앞으로 발전 가능성이 많다. 저는 그렇게 보고 있다.”

Q. 아파트단지 상가가 삼십년이 넘어 빗물이 새고 수리를 하려고 해도 못하는 실정이다. 혜안은?

“어떤 아파트든지 다 상가가 있지 않습니까. 상가라 해가지고 별도로 이렇게 구별해서 하는 건 아니니까 결국은 일반 입주민들은 다 원하는데 상가 세입자들하고 상가 입주민들하고 마찰이 있다. 앞으로 서울시나 각 구청에서 반드시 상가 개발 문제는 별도로 고민해 봐야 될 만한 장기 과제가 아닌가하고 생각을 갖고 있다.”

Q. 분양 안 되는 주택공급 과잉현상도 짚어보자.

“자유 경쟁도 중요하지만, 분명히 이제 서울시나 구청이나 국토부나 주택을 담당하는 부서에서 정말 이럴 때일수록 서로 의사소통이 중요하다. 면밀하게 주택시장의 동향을 계속 관찰하면서 정책을 수립해야한다. 무작정 지금처럼 무제한으로 공급을 풀다가는 미분양 사태가 난다. 지방에서처럼 걷잡을 수 없는 사태가 발생되기 이전에 우선 서울시부터라도 그런 현상이 발생되지 않도록 우리 의회가 정신을 똑바로 차려서 사태를 방지할 수 있도록 주택 정책을 해야 하지 않나 생각한다.”

Q. 서울시 공공주택공급정책, 청년세대와 신혼부부 등 특정 연령층에 집중된다는 비판이다.

“2015년 이후 우리나라는 저성장과 고물가가 지속되며 경기침체 국면으로 전환되었고, 실질 GDP성장률이 하향되면서 구조적 장기침체를 겪고 있는 상태다. 특히 저출산과 고령화로 인해 인구구조가 변화하며 생산연령인구가 감소하고 있고 고령인구 증가에 따른 노동생산성도 둔화되고 있어 장기적으로 경기침체 및 악화가 가속화되고 있다.

청년계층과 신혼부부계층은 이러한 사회적 변화 속에서 저조한 취업률과 낮은 근로소득과 함께 부동산가격 상승으로 인한 주거비 부담도 증가하며 자산형성의 기회가 기성세대보다 줄어들었고, 이로 인해 사회적 배려가 필요한 계층으로 점차 인식되었다.

지난 문재인 정부에서는 공공주택 공급 시 청년 및 신혼부부 계층에 대한 특별공급을 시행하기 시작했으나, 이에 대해 40~50대 이상 일반공급 대상자들은 상대적으로 경쟁률이 심화되는 현상이 발생하면서 주택공급 역차별에 대한 불만이 증가된 것도 사실이다.

청년 및 신혼부부 계층에 대한 사회적 배려가 필요하다는 점에는 동의하지만, 청년‧신혼부부 계층인 20~30세대의 특별공급 당첨이 높아질수록 무주택 40~50세대의 상대적 박탈감이 커질 수 있고, 중장년 계층의 주거가 불안해질수록 부양가족의 주거불안도 커질 수밖에 없어 이에 대한 정책적 해법 마련이 필요한 것으로 보인다.

특히, 경제적 기반이 부족한 20~30세대가 주택을 보유하기 위해서는 과도한 가계대출을 받거나, 또는 부모로부터 경제적 지원을 받는 “부의 대물림”이 발생할 수밖에 없어 보다 섬세한 정책대안을 마련해야 할 필요가 있다고 생각한다.”

편성희 기자 psh4608@ttlnews.com